Wieloletnie zobowiązanie, jakim jest kredyt hipoteczny, wymaga skrupulatnego rozważenia wszystkich związanych z nim kwestii. Na wysokość pojedynczej raty wpływa kilka czynników. Przed podpisaniem umowy z bankiem warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę.
Czym są kapitał i odsetki w kredycie hipotecznym?
Zakup nieruchomości za gotówkę to przywilej nielicznych osób. Zdecydowana większość finansuje zakup mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku. Suma tego zobowiązania składa się z dwóch części – kapitału i odsetek.
Kapitał to kwota pożyczona od banku. Innymi słowy, osoba pożyczająca 300 tys. złotych, jest zobligowana do oddania kredytodawcy dokładnie takiej sumy. Odsetki są opłatą za okres posiadania pożyczonych pieniędzy. Powszechną praktyką banków jest stosowanie mechanizmu, w którym odsetki stanowią przeważającą część spłacanego kredytu.
Wkład własny a wysokość raty kredytu hipotecznego
Wkład własny to kwota, którą kredytobiorca posiada na własność. Niegdyś posiadanie tych pieniędzy nie było wymagane. Obecnie jest to obowiązek zapisany w prawie. Oznacza to, że bank zobligowany jest przez ustawodawcę do udzielania pożyczki tylko tym klientom, którzy mają wkład własny do kredytu na mieszkanie.
O wysokości wkładu własnego, dzięki któremu można wziąć kredyt hipoteczny, decyduje Komisja Nadzoru Finansowego. Obecnie wymaga ona 20% całości zaciągniętego zobowiązania. W przypadku chęci zakupu mieszkania za 400 tys. złotych jest to więc 80 tys. zł.
Osoby, które nie posiadają wymaganego minimum na wkład własny, mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny z ubezpieczeniem. Rozwiązanie to nie jest jednak korzystne dla klienta banku. Przede wszystkim nie eliminuje obowiązku wniesienia wkładu. Jest on po prostu niższy, wynosząc 10% pożyczonej kwoty.
Ponadto kwotę polisy zwykle trzeba opłacić z góry na kilka lat. Jeżeli w tym czasie nadal pozostaje do spłaty ponad 80% kredytu, bank może zażądać ponownej opłaty polisy. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest problematyczne także w sytuacji braku pieniędzy na spłatę rat. W takiej sytuacji bank zwraca się o odszkodowanie do ubezpieczyciela. Ten zaś będzie wymagał oddania tej samej kwoty przez kredytobiorcę.
Wpływ okresu kredytowania na wysokość raty
Wysokość kredytu hipotecznego zależy od długości okresu kredytowania. Kapitał pozostaje niezmienny, ale różna jest wysokość odsetek. Z tego powodu w najlepszej sytuacji są osoby, które pożyczyły pieniądze na okres np. 10 lub 15 lat. Dużo więcej bankowi oddadzą kredytobiorcy mający zobowiązanie na 25 czy 30 lat.
Wysokość odsetek nie wpływa automatycznie na pojedynczą ratę kredytu. Rozciągnięta w długim czasie spłata sprawia, że comiesięczne zobowiązanie jest niższe niż w przypadku zobowiązań zaciągniętych na krótki okres. Sumarycznie jednak taka osoba zapłaci przez 25, 30 czy 35 lat więcej niż klient, który wziął kredyt z krótszym okresem spłaty.
Osoby, które posiadają wystarczające środki finansowe, mogą obniżyć koszt kredytu. Rozwiązaniem jest nadpłacanie go. Innymi słowy, uiszczając co miesiąc kwotę nie jednej a kilku rat, skracają okres kredytowania. Co ważne, bank ma prawny obowiązek przyjmować nadpłaty rat.
Stopa procentowa – zmienna czy stała?
Stopy procentowe są podnoszone lub obniżane przez państwowe banki centralne w zależności od aktualnej sytuacji gospodarczej. Ich wysokość wpływa też na raty kredytów hipotecznych. Zależność tu występująca jest prosta – im wyższe stopy procentowe, tym wyższe raty zobowiązań. Mechanizm ten działa analogiczne w drugą stronę.
Ustalana przez banki centralne (w Polsce jest to NBP) wysokość stóp procentowych to jeszcze nie wszystko. Minimalna ich wartość jest z góry narzucona przez państwo, przez co banki nie mają na nią wpływu. Mogą one jednak doliczyć do wymaganego prawnie minimum swoją stawkę. W Polsce zwykle jest to o 0,5% więcej niż stopa procentowa ustalana przez NBP.
Kredytobiorcy, którzy nie chcą ryzykować spłaty zobowiązania ze zmienną stopą procentową, mogą wybrać ratę o stałej wysokości. Jest ona jednak wyższa, podczas gdy przy zmiennej stopie z czasem się ona zmniejsza. Co więcej, stałe oprocentowanie obowiązuje zwykle tylko przez kilka pierwszych lat.